Las autoridades buscan reducir la dependencia de las preventas y limitar el uso de recursos provenientes de hipotecas para financiar construcciones; el mercado teme un nuevo golpe a la liquidez del sector
Las acciones de las principales empresas inmobiliarias de China registraron fuertes pérdidas este lunes, luego de que las autoridades anunciaran cambios regulatorios destinados a modificar el sistema de venta de viviendas nuevas y reducir la dependencia de las promotoras de los recursos obtenidos antes de concluir los proyectos.
Las nuevas disposiciones generaron preocupación entre los inversionistas debido a que podrían limitar la liquidez de las compañías inmobiliarias, en momentos en que el sector atraviesa una crisis que se prolonga desde hace varios años y continúa representando un obstáculo para la recuperación de la segunda economía más grande del mundo.
El índice inmobiliario CSI300 cerró con una caída de 4.7%, mientras que un indicador que agrupa a las promotoras chinas que cotizan en Hong Kong retrocedió 6.2%. Por su parte, el índice inmobiliario del Hang Seng perdió 4.8%.
China busca cambiar el modelo de preventas
Las medidas fueron publicadas el viernes por el banco central y el regulador financiero de China con el objetivo de disminuir la dependencia de las empresas constructoras de los recursos entregados anticipadamente por los compradores.
Durante años, las preventas —mediante las cuales una vivienda se comercializa antes de estar terminada— han representado una de las principales fuentes de financiamiento para las promotoras inmobiliarias.
Sin embargo, las nuevas reglas establecen que las hipotecas sólo serán concedidas una vez que los proyectos residenciales hayan sido concluidos. Además, las autoridades locales deberán promover la comercialización de viviendas terminadas para reducir los riesgos de que los compradores enfrenten retrasos o problemas en la entrega de sus inmuebles.
La firma de análisis Nomura señaló que las promotoras ya no podrán utilizar los ingresos anticipados provenientes de hipotecas para financiar la construcción. En adelante, los recursos destinados a esta etapa deberán proceder principalmente de fondos propios de las empresas y de préstamos específicos para el desarrollo inmobiliario.
El cambio representa un desafío importante para las compañías, debido a que las preventas continúan siendo el modelo dominante en el mercado chino. Según los datos citados por Nomura, este esquema representó 68% de las ventas de viviendas nuevas por superficie construida durante 2025.
Fuertes pérdidas para las inmobiliarias
El anuncio provocó una venta generalizada de acciones inmobiliarias, incluso entre algunas de las empresas respaldadas por el Estado.
Greentown China encabezó las pérdidas, con una caída de 17.6%, mientras que China Jinmao y Yuexiu Property retrocedieron 15.9% y 13.6%, respectivamente.
China Resources Land y China Overseas Land & Investment también registraron pérdidas superiores a 9%.
Entre las empresas privadas, Longfor Group cayó 7.1% y Seazen perdió 5.8%, pese a que ambas son consideradas por los inversionistas entre las compañías con una posición financiera relativamente sólida dentro del sector.
El temor central del mercado es que las nuevas disposiciones reduzcan todavía más los recursos disponibles para las promotoras, dificultando tanto la construcción de nuevos proyectos como la adquisición de terrenos.
Un sector que continúa en crisis
El mercado inmobiliario chino atraviesa su sexto año de dificultades. A pesar de las medidas adoptadas por las autoridades para intentar estabilizarlo, la recuperación continúa siendo limitada.
Los precios de las viviendas nuevas en grandes ciudades como Pekín y Shanghái han dejado de recuperarse con fuerza, mientras que el valor de las propiedades de segunda mano en ciudades más pequeñas se encuentra más de 25% por debajo de los niveles registrados en 2020.
Analistas y ejecutivos del sector anticipan que las nuevas reglas podrían provocar una disminución de la compra de terrenos, de la inversión inmobiliaria y del inicio de nuevos proyectos, debido a que las constructoras tendrán menos liquidez disponible en un mercado donde la venta de viviendas continúa siendo complicada.
Un directivo de una promotora, citado bajo condición de anonimato, estimó que alrededor de 40% del flujo de caja dejaría de estar disponible para uso empresarial, lo que reduciría en una proporción similar la capacidad de inversión de las compañías en el corto plazo.
También cae la inversión inmobiliaria
Los datos oficiales reflejan la profundidad de la crisis. Durante los primeros siete meses de 2026, los ingresos del gobierno chino provenientes de la venta de terrenos disminuyeron 30.8% respecto al mismo periodo del año anterior.
En el mismo periodo, la inversión nacional en promoción inmobiliaria se redujo 19.2%.
Las preventas y las hipotecas representan alrededor de 40% del capital utilizado para el desarrollo inmobiliario, por lo que las nuevas restricciones podrían tener un impacto considerable sobre el flujo de recursos de las constructoras.
Con estas modificaciones, Pekín busca reducir los riesgos asociados con viviendas vendidas pero aún no terminadas y fortalecer la confianza de los compradores. Sin embargo, en el corto plazo, el mercado teme que la transición hacia un modelo basado en viviendas terminadas genere mayores presiones financieras sobre las promotoras y profundice la debilidad de la inversión inmobiliaria.
